第六章 立體城市（節選）

關於立體城市，我們已經聽到了很多傳說，許多媒體報道中都有講到，小說《同城熱戀》里有故事描寫，還有未來的網游立體城市等等，如果它以前像是牆上的美人，今天我們要把它請下來，讓它成為炕上能生孩子的媳婦。

遙遠的故事

立體城市的概念來源於一個非常有趣的故事。3年前，一個朋友告訴我說："有位神人有本天書要給你看，一般人看不懂，寫書這個人認為只有你能看懂。"我拿來一看，是很厚一本白皮書，叫《中國夢》，內容極其複雜，其中寫到解決中國經濟問題的三大夢想，其中一個夢想是建超高密度的巨構建築，其靈感來自於日本曾經做過的空中城市、迪拜的金字塔。中國要拉動內需，就要建很多大傢伙，如果在北京建上12個，讓北京人住進去，剩下就全是綠地，這是他的第一個暢想；另一個夢想是種電，不是發電，而是像種莊稼一樣種電，這事兒我現在還沒弄明白。看完這書以後，我發現它在講一種大交換的理論，用的是一種新的語言體系。後來朋友說作者想見我，並且悄悄告訴我他的名字。後來，朋友帶我見了這個人，在交談中，我說這個事情就叫立體城市，因為你講的無非就是把城市摞起來。他說這個說法好。名字是我提的，思路是他在幻想的書里原創的。

我問他為什麼找到我呢，他說研究了中國的地產商，認為我是有理想的，不光賺眼前的錢，還能夠看到錢以外的地方；另外這複雜的理論，只有我能看懂。我當然謝謝大哥誇獎。接下來他問我能不能去實施，並給我描述實施的方法以及資本市場運作方式，其複雜程度超出所有人的想象。我說這件事情要落地，就要組建一個公司，要按我的想法來做，用萬通的資源來推動初期的工作。於是我找到郝傑斌，然後我們組建了公司，開始了立體城市的追夢之旅。

3年過去后，我在哥本哈根第一次對外講，然後在中國反覆講，在實踐當中不斷去研究。我們不斷面對各方面的質疑，但是並不著急，因為我有經驗，講一個有意思的新事，不講上2、3年是沒人會相信的。這就好像談戀愛一樣，你追她，一開始她會有抵觸，但是你堅持追上幾年，突然不追了，她可能會覺得她自己錯了，反而會回來找你。

我們在紐約做"中國中心"就是這樣，2003年我剛開始去折騰的時候，沒有任何人覺得這事兒是靠譜的。我在紐約見到靳羽西時，她也認為這不可能。她說："在美國被拉登強拆掉的地方蓋一座最高的樓，然後裡面有'中國中心'，這讓美國人精神上、價值觀上受不了，我是華裔我都受不了。"她建議我改個名字，或者換個地方。我說我不換地方，我只想在這兒做。7年過去了，這兩年每年"中國中心"都在主持"中美商業領袖圓桌會議"，每次這些商業巨頭包括市長布隆伯格都會講"中國中心"，特別是談到金融危機以後紐約的發展和美中關係時都少不了這一話題，他們對我們高度肯定。現在除了紐約合作組織以外，不少著名的投資機構都對我們的項目表示高度熱情，希望能參與。

今天，我已經講了兩年立體城市，現在我只要講一遍，別人就認為可行。一開始講10遍別人都認為不行，如今只要我們在一個城市落地，不需要多講，別人都來找你，這就是創新在市場上必然的經歷。我們已經走過了構想、萌芽階段並經過社會檢驗，接受過各方面的質疑並做了大量調整，現在大家都能聽得懂了。這個過程在公司內部也是一樣，當我剛開始說的時候，我的團隊都認為完全不可思議，在背後說董事長瘋了；但是現在大家已不再這麼認為了。創新者要有理想，正因為有理想，你才能堅持到底並獲得認可。

攤大餅，還是摞小餅？

要解決當下城市化進程中的這四大疾病，我們得換一個藥方，原來是攤大餅，就是平面城市，北京目前按城區規劃，容積率不到1，三環以外空地還很多，把CBD放倒一擺也還是不到1，中間的基礎設施、成本開支都很大。我們現在想反其道而行之，把餅縮小並重疊起來，往高壘，這樣一來，城市就有了幾個新特徵：第一，它是立體的，不是平面的；第二，密度肯定加大，高密度或者中密度，容積率超過1，接近10；第三，裡邊的空間布局比原來複雜幾十倍，原來是平面布局，比如購物中心在這兒，周邊是寫字樓、商業、學校，現在我們把它們壓縮到一起並拔高，系統會更複雜；第四，管理更具集約性。我們知道以前老的收音機是電子管的，很大；後來發展成晶體管，就是半導體；現在是高級的集成電路，一個指甲蓋兒大小的物件里什麼都能裝下。我們的思路就是把城市由電子管變成晶體管，變小一點兒、高一點兒、密一點兒，但是功能要更好。

在地球上密度最大的地方，1平方公里能裝100萬人，這就是現在南非貧民窟里的現實。那只有3、4層高的破舊屋子裡，人們面對面、背貼背生活；如果那裡的人和人抱在一起睡，那這些地方的人口還可以再加10萬。那兒的監獄裡邊人口密度更大。這都是貧困帶來的超高密度。而地球上有一個叫做芝加哥的地方，1平方公里最多蓋了1200萬平米的建築。我們的任務是要在人和建築之間找到合理的數字。同樣的人口數量，區區100萬平米是一個令人痛苦的數字，而1200萬則又可能令人窒息。究竟在1平方公里的面積里蓋多少房子、裝多少人、有多少人就業、如何組織交通，才能做到節能環保和可持續發展，讓城市人很舒服，比目前攤大餅的城市更好呢？

經過大量的比對研究，我們認為比較好的尺度是1平方公里可以建600萬平米的地上建築加30萬平米的地下建築。600萬平米比芝加哥少一半，顯然舒服很多；裝10萬人口，比南非少了90%；毛容積率是6，比通常的稍高一點兒，凈容積率做到9.3，比北京的國貿一帶CBD地區要低，那裡的容積率是11。600萬平米分給10萬人用，其中340萬平米的住宅給10萬人晚上睡覺，一人34平米，這比我們現在城市人均28平米要大，已經高於日本的平均數了。剩下是人均擁有的寫字樓、購物中心、立體農業、醫療等空間，加在一起人均享有的空間翻了一番，將近60平米，比北京的望京、國貿甚至美國的曼哈頓都要舒服得多。

北京的望京在17平方公里的土地上建了700萬平米的建築，用了20年的時間，裝了25萬人。而我們開工5年就能做好，因為我們研究了很多快速建築方法、城市的模數化，如果我們也裝進25萬人，最多需要2平方公里，節省了大量土地，但舒適度比望京要高，因為望京沒什麼好醫院、好學校和農業。在我們即將實際投資建設的第一個立體城市，所有指標都須先於世界最理想的低碳城市（阿布扎比的馬自達城）和中國正在實施的生態城市（天津中新生態新城），比如現在地球上有個跟我們規劃中的立體城市類似的地方，可以佐證我們的想法是可行的，它在日本的大丸有地區，1.2平方公里建了700萬平米建築，看著很舒服。它的地下三層是打通的，中間可以跑汽車，它的容積率是10。它是舊城改造出的立體城市，不是新建的。另外一個將要建的准立體城市在韓國首爾的龍山火車站，在800畝土地大概是半平方公里的土地上建380萬平米的建築，由一個法國的設計師設計，380萬平米全都連成一片，上下左右都連通，非常不錯。目前萬通正在跟這家業主討論合作，我們會參加其中一部分項目。首爾有3000多萬人口，密度非常大，他們認為做這樣的項目很合理。

所以在地球上建立體城市並非無先例可循，只要人口密度足夠大，房價夠高，交通夠困難，城市經濟發展到人均GDP超過1萬美金以上，立體城市就更加顯示出它的合理性、經濟性和便捷性。

我們往回倒一百年去看城市是怎樣由平面變為立體的。在西方為什麼紐約、曼哈頓沒有變成攤大餅呢？曼哈頓已經建了200多年，才建了30平方公里，只倒騰中城和下城，上城基本上沒有什麼東西。最重要的原因是土地私有制度的約束，競爭效率的要求。另外，公權力太小，不可能按照長官意志，隨意改規劃、拉大城市框架。

在中國，我們看辦公樓大小和是誰的，就知道那個城市的市場化程度。政府的樓越牛，這個地方市場經濟越不發達。如果這個城市最高的樓是商業機構，那麼這個地方商業氣氛就好。比如上海陸家嘴，不是政府樓最高，高的都是環球金融中心等等。你到貴州看，貴陽最氣派的樓是人民政府、法院。在紐約政府的樓還是100年前市議會的小圓樓，沒有警衛，市長坐中間，跟拳擊台一樣，周圍圍著其他工作人員。市長布倫伯格是彭博社的老闆，億萬富翁，他說這樣信息傳播最快，我一喊你就聽見，效率高。

另外一個原因是技術革命帶來的，紐約在1929年的時候土地沒了，所有人都著急圈地。我們看過電影《泰坦尼克號》里有個紳士他太太懷孕了，他把太太放到救生船上，自己坐的大船最後沉沒了，這個人就是地產商，他們家當時在紐約有很多地。當時最神氣的是地產公司。紐約當時地緊張是因為蓋房太多太快，那個時候房子是用石頭和木頭建的。石頭能建多高？比如教堂比較高，有洋蔥頂、圓頂、尖頂，但是沒法住人，只能是鐘樓上藏個敲鐘人，一般都在3層以下。1929年金融危機出現了一個機會。鋼鐵大王要賣鋼鐵，於是想能不能用鋼來建房子。有人就開始研發，後來證明成功了，一下就可以建很高。地基結構做好，這房子不會倒，而且可以往上延伸。但是石頭如果壘到10層就壘不上去，金字塔是斜著才能壘那麼高。石頭的自重非常重，吊起來很難，會砸死人的。後來研究用輕的材料比如玻璃。還有就是人怎麼上去，這樣電梯就出來了。總之，鋼結構、玻璃加電梯，開啟了摩天大樓時代。從1932年開始，大家比賽建高樓，有了空間、面積，就可以出租、賺錢。1946年帝國大廈建完，成為紐約最高的建築，結束了紐約瘋狂蓋摩天大樓的時代。這使原來的地一下多出來了，紐約變成了立體城市，現在1平方公里有800萬到1000萬平米建築。

今天恰好我們面前又出現了機會，彷彿當年曼哈頓摩天大樓時代的機遇，只不過今天叫立體城市，要用新技術、新發明，把若干摩天大樓梳理好，擺布合理，讓它們功能上互通互聯，而且低碳環保。現在地不夠了，城市病出來了，但鋼結構更進步了，甚至是輕鋼，500米以下是常規技術了，最高的樓1100米，在拉登老家吉達，現在又說有1200米。我不久前到迪拜塔去住了一下，它的高速電梯800米只用60秒，沒感覺就上去了。另外納米技術使材料自重大大降低。另外信息革命帶來互聯網，可以點對點的控制。如果過去立體城市裝10萬人，你滿樓道吆喝找不著人。現在很簡單，發個簡訊打個電話，還有攝像頭、中央控制，巨大的建築體系里可以實現有序管理。如果現在建1800米可能會有挑戰，但是立體城市最高點才450米，其餘的平均高度是120米。現在最大的單體建築120萬平米在成都已經開工了，我們比它略多一點兒,沒有超出現在的技術能力的範圍。

我們規劃的立體城市，在1平方公里建的600萬平米建築是這樣分配的：65%是建築，35%是空地。其中350萬平米是住宅，其餘是商業、學校、醫療等等，包括60萬平米的醫院、30萬平米的商業、10萬平米的立體農業、60萬平米的寫字樓，還有一部分是知識工廠。在這裡有三大產業保證同城生活、就業，就是醫療健康產業、立體農業、互聯網的知識工廠。

醫療健康產業是我們進一步城市化當中最短缺的產業，而且是不會淘汰的永遠的朝陽產業。比如我做一個成衣廠，過兩年廠子可能被淘汰了，廠房又得換別的，但是醫院可以建100年不倒。我們安排60萬平米做四個醫院，這叫醫療城，有專科醫院、綜合醫院，還有普通的平民醫院。

立體農業是第二產業，在日本叫植物工廠。在房間里生產水果、蔬菜甚至糧食，這在日本已經很多。如果房間里住人，要3米高，但如果種草莓1米高就夠了，可以做3層，所以100平米的室內面積可以當做300平米的農田。植物白天有陽光的時候生長，晚上睡覺不長，我們把它放在室內，白天用自然光，晚上用人造光源，讓它24小時長，面積增加了3倍，時間光照增加了2倍，所以產量、經濟效益大很多（增加8-15倍）。當然投資也要增加，是普通農業的3到5倍。這是立體農業。10萬平米空間種植的西紅柿夠10萬人去食用，植物工廠解決立體城市所需的水果和蔬菜。

我們曾經專門到日本去考察全世界很成熟的植物工廠，發現以後在冰箱裡邊都可以種西紅柿。現在植物工廠有的是貨櫃式的，有的是冰箱式的，歐洲不僅是植物，連養殖業、畜牧業都可以。你看餐館不就是在屋裡養魚、養蝦。在荷蘭有在樓里養豬的，現在正在施工，很快就建成了。他的技術能夠讓豬的糞便不臭，而且集中起來沼氣發電。養豬是大玻璃房，晚上看豬像是行為藝術，上面養豬，中間殺豬，在一樓就可以吃火腿腸開餐館。我們跟劉永好合作，他說他現在養豬都養在五層樓上。

第三個產業是跟互聯網相關的知識工廠，比如阿里巴巴的淘寶社區，包括現在的物流、一些創業的公司等等。這三大產業能容納55%的人就業。10萬人里假定7萬人是勞動人口，那麼有6萬人是在這裡就業的，這6萬人抬腿就能夠上班，比如吃西紅柿打個電話直接配送到戶。外來的人、流動的人口我們也測算過，比如老人一個禮拜出去一趟，小孩可能兩禮拜出去一趟，經過計算來設計交通容量。白天最多可以裝15-20萬人，晚上大概10萬人。

居住、就業、娛樂、教育、醫療有效地整合在一起，它們之間的距離是多少呢？步行距離最遠是1000米，通常都在600米，而且全部都可以用自行車、電瓶車，各種現代的環保節能工具往來。大家再也不用一天4個多小時在城裡折騰，你每天多出4個小時可以談戀愛，建立和諧社會，而不是吵架。另外也親近了自然，有大量的時間學習。