52.chapter 52
中國住房保障體系及房地產業存在的十大問題
住房問題是關係到國計民生的經濟和社會問題，為低收入者提供住房既是住房保障制度的重要內容，也是體現我國社會主義性質，構建和諧社會的必然要求。
一是住房問題與經濟發展問題息息相關。它一方面可以促進消費，帶動建材、裝飾、傢具、家電、節能等多種相關行業的發展；另一方面可以拉動投資；
二是住房問題與「三農」問題息息相關。「三農」問題的最終解決需要通過不斷提高城鎮化水平，從而減少農民來實現。而大量的農村富餘勞動力進入城市，需要住房；
三是住房問題與金融安全問題息息相關。房地產業是資金密集型產業。房地產市場的資金很大一部分來自於金融機構，一方面是開發項目貸款，另一方面是個人抵押貸款。大量金融資金的注入促進了房地產業的快速發展，同時也產生金融風險；
四是住房問題與社會和諧問題息息相關。「居者有其屋」，這是一個和諧社會必需的基本條件。
我國已經初步建立起了以經濟適用房制度、廉租房制度、住房公積金為主要內容的住房保障制度；但是在制度實施過程中還存在許多問題和缺陷。
1、允許房屋預售，是導致產生其他多種弊端、矛盾的基礎和根源，可以說是萬惡之源。
住房預售制度最根本是什麼？就是它僅是一種單邊的風險分擔制度。這種制度安排不是讓制度相關的當事人一起來分擔住房預售過程中的風險，而只是讓消費者及銀行來承擔風險。因此，這樣的制度是一種具有先天嚴重缺陷的制度。
1）允許房屋預售，導致房產建築質量殘次不齊、面積短斤少兩等諸多弊端難以根除；
2）允許房屋預售，直接造成房地產開發商良莠不齊；由於缺乏嚴格的准入和退出制度導致在房地產價格和利潤大幅提高的驅動下，大量不合格的企業過度和無序的湧入；而一些不適應市場規律或不符合國家法規的房地產企業很難退出市場，或者利用不完善的退出機制來逃避責任。
3）允許房屋預售，導致許多房地產開發商「空手套白狼」，將資金運作的金融風險轉嫁給銀行。
在房屋預售制度下，房地產開發商不僅能低成本使用銀行資金、無息佔用購房者的預繳款以及承建商的墊款，而且也不需承擔房屋存貨成本。
如果是現房交易，房地產開發商一則要承擔資金之成本，二則要承擔房子囤積風險。在這種情況下，房價大多只能越賣越低，特別是房子銷售市場的競爭激烈的情況下更是如此。企業創辦註冊時會強調企業自有資金多少比重的重要性，原因在於企業的自有資金是企業得以正常運作的前提，是企業承擔風險極限，因此一家企業必須有足夠的沒有還本付息壓力的貨幣資本，通過購買人力資源及其他生產要素，才能夠把貨幣資本轉化為物質資本、人力資本，實現正常運作。特別是房地產這種資金密集型產業，不僅項目大而且資金要求多，如果一家房地產企業沒有大量的充足資本是無法參與競爭和維持生存的。
房屋預售制度基本上是消費者利益隨時可能受到傷害、房地產開發商獲得暴利、而銀行與消費者來承擔風險的不平等遊戲規則。
2、按照建築面積銷售房產，導致公攤面積成了一筆糊度賬，房地產開發商說多少就是多少，消費者任其宰割；
3、大量框架結構的毛坯房上市，不僅造成房屋建築質量下降，節能環保的新科技、新技術難以推廣，制約房地產開發企業的集約經營，而且使房產裝飾業形成無序經營，損害消費者權益事件屢禁不止；
4、允許個人購買、佔有多套住房，造成房屋空置率居高不下。加劇社會的貧富兩極分化，使一部分有錢人及其後代坐享房租收入，並逐步產生中國的食利階層。
富人手中堆積著大量的住房而沒有相關規定嚴加限制，導致房屋空置率不斷升高，很多窮人則面臨著無房住、住房窘迫、住宅環境惡劣的現實狀況。
北京市統計局發布的另一份最新數據顯示，截止到2005年末，全市空置商品房累計面積為1374.2萬平方米，比年初上升了31.6％。其中，商品住宅空置面積達到了799.7萬平方米，超過所有空置面積的一半，比上年同期上升了10.5％。從空置時間來看，空置一年以上的商品房佔27.7％。
同時，國土資源部官方網站在今年還發文表示，我國房地產業已經被列入了產能過剩行業名單。中國經濟景氣監測中心一份研究報告也稱，當前我國房屋存在潛在過剩危機，商品房的施工面積相當於按目前水平計算5年多的竣工面積，商品房空置面積達1.14億平方米。
5、商品房的房價過高，超過國民的購買能力。
世界上沒有哪一個民族，像我們這樣，被住房問題牢牢綁架，無數人為住房問題憂慮。當那些背負著沉重還貸壓力的人們，在渾然不覺中失去笑容，生活的情趣和意義在哪裡？現在，許多年輕人的夢想竟然是圍繞著能夠擁有一套住房展開的。人們選擇愛情，有無住房會成為一個極重要的標準。而對於這樣的現象，似乎已經沒有人感到奇怪。當住房成為年輕一代價值觀的核心，這個民族的未來在哪裡？
房價的持續快速上漲的速度遠遠超出人均可支配收入的增幅，嚴重脫離國情。土地出讓制度存在的缺陷，加劇了住房價格的快速上漲。
6、住房資源分配不公供給結構不合理
1）我國形成了基本上是世界上獨一無二的房地產開發經營體制。房地產開發商以運用土地和資金進行房屋建設、商品房屋倒賣為主，是一種基本不創造任何社會價值的企業模式，實質是房地產中間商、皮包商。到２００４年底，我國房地產開發和經營法人企業已達５．９萬家，已經形成一個異常龐大、整體性獲取超額壟斷利潤的利益集團（在中國房地產服務業裡面，開發商所佔利潤和銷售額佔到９０％），而且在政府政策決策中取得了越來越重要的話語權，左右甚至「要挾」政府決策行為。
2）享有社會公共資源分配權的某些利益集團，包括國家公務員、國有壟斷企業的員工等，因他們或者直接享有對社會公共資源分配權，或者是享有超過普通國民數倍的高收入，導致這些人不僅可以購買到超低價的商品房，而且可以很輕鬆地享有、佔有、購買數套、多套商品房。
7、國家城鎮住房保障體系建設嚴重滯后，導致眾多家庭無力購買住房。
雖然國家已經開始建立城鎮居民的住房保障制度，開始建設經濟適用房、廉租房和限價房；但是，由於國家投入資金太少，地方政府僅僅是拿出土地出讓金收入的5%用於建立城鎮居民的住房保障制度；相對於廣大民眾迫切、急切要求改善居住條件，解決住房的問題無異於杯水車薪。
由於自改革開放以來，我國在改善居民住房、在城鎮居民住房投資建設上歷史欠賬較多。因此，要從根本上解決老百姓的住房問題，就必須在近3-5年內加大國家住房建設資金的投入，提高地方政府從土地出讓金提取用於建設經濟適用房、廉租房和限價房的比例，個人認為至少要達到20%以上。
8、土地違法批租與炒作使房價難以下降
要解決房價過高，就必須從適當降低土地出讓價格入手，就必須制止「劃撥土地」進入市場，依法懲治以土地炒作謀取暴利的行為；引入市場機制，讓企業之間進行土地招標競爭，使國家而不是某個利益集團甚至個人得到國有土地使用權出讓金的巨大收益。建立起公開、公正、透明和依法運作的土地市場，房價才能真正降下來。
9、房地產業存在「黑箱操作」，金融風險嫁禍給國家金融機構和老百姓。
一瞞銀行。用假報表、假信息、假擔保、假抵押，通過內外關係的操作，瞞混銀行貸款。但也不排除內外勾結騙取銀行貸款。
二瞞購房者。不管將來蓋出的是什麼樣的房子，先用廣告宣傳，把房子說得天花亂墜，只要賣出去拿到錢就行。
三瞞政府。包括通過各種手段偷稅漏稅。有的房地產商甚至和地方政府官員相互勾結，欺上瞞下，取得廉價土地和優惠政策。名為招商引資，實為圈地買地。
四瞞大眾。採取囤積聚奇等各種方式抬高房價，取得利潤，形成虛假需求。通過新聞媒體，訴說利潤少成本高等。
10、房地產業嚴重的壟斷情況，特別是對於國家土地資源的佔有，使這一行業的競爭很不充分。
壟斷的結果是傷害消費者的利益。房地產業和中國很多壟斷性行業並沒有多大的差別，一些企業和集團利用自身的優勢，取得了對國家資源的占有權和使用權，在市場上擁有絕對的優勢。如何減少壟斷，形成有序競爭的房地產市場是當前降低房價，提高房地產業服務質量的重要措施。
而房地產業的壟斷情況主要表現一是土地的壟斷。據統計，2005年，全國購置土地面積為38210萬平方米，完成開發面積僅占同期購置土地面積的54%%，大量的土地被開發商掌握，加大了土地調控的矛盾，增加了房地產開發高壟斷房價的空間。
二是市場壟斷。由於我國房地產市場發展時間不長，還沒有形成有效的市場定價機制，一部分房地產開發企業通過操縱市場，提高房價。壟斷的直接後果是消費者剩餘的減少，政府應當增加競爭，或者對房地產業制定反壟斷法，才能從根本上消除高房價的隱憂。
三是直接的價格控制。部分房地產開發商，為了追求高利潤，通過提高住房檔次，囤積居奇等方式提高房價，利用信息不充分的市場缺陷，通過各種形式，抬高房價。致使房價遠遠超過了它實際具有的價而房地產業的壟斷情況主要表現一是土地的壟斷。據統計，2005年，全國購置土地面積為38210萬平方米，完成開發面積僅占同期購置土地面積的54%%，大量的土地被開發商掌握，加大了土地調控的矛盾，增加了房地產開發高壟斷房價的空間。
二是市場壟斷。由於我國房地產市場發展時間不長，還沒有形成有效的市場定價機制，一部分房地產開發企業通過操縱市場，提高房價。壟斷的直接後果是消費者剩餘的減少，政府應當增加競爭，或者對房地產業制定反壟斷法，才能從根本上消除高房價的隱憂。
三是直接的價格控制。部分房地產開發商，為了追求高利潤，通過提高住房檔次，囤積居奇等方式提高房價，利用信息不充分的市場缺陷，通過各種形式，抬高房價。致使房價遠遠超過了它實際具有的價三是直接的價格控制。部分房地產開發商，為了追求高利潤，通過提高住房檔次，囤積居奇等方式提高房價，利用信息不充分的市場缺陷，通過各種形式，抬高房價。致使房價遠遠超過了它實際具有的價超過了它實際具有的價超過了它實際具有的價超過了它實際具有的價超過了它實