「耍猴」選場地

潘石屹是六十代年人，出生在甘肅農村。在他童年的記憶中，惟一可以稱得上是娛樂的活動就是看耍猴。那些耍猴的都是外地人，到了村裡，先找到寬敞的交通要地，「堂堂堂」敲一通鑼，等大家都聚攏過來后再開始耍猴，然後端著帽子繞場子收錢。這是中國最老套、最簡單的作營生的方式，但正好是這最樸實的程序在日後的事業發展中給了潘石屹最好的啟示。曾經有人說過，房地產項目最重要的第一是位置，第二是位置，第三還是位置。潘石屹覺得房地產項目成功的最重要因素沒那麼多，或者說沒那麼少，應該有兩個：第一是位置，第二是時機。位置固然重要，如果時機不恰當，同樣會導致整個項目開發不成功。要麼周邊環境成熟遙遙無期導致項目售價難以攀升；要麼周邊行情過於火爆導致開發成本過高。也就是說，空間和時間是相互依存的。空間意義上的位置其實指的是一塊具體土地在時間意義上的發展現狀和前景。作為商人，就像股市中的炒家一樣，從低點進入，從高點退出，賺取最大差額利潤就是成功。北京CBD這兩年突然成了黃金地段，房屋售價都在萬元以上；但潘石屹的現代城和建外SOHO利潤額卻是最高的。原因非常簡單：潘石屹的這兩塊地早在1993年就到手了，而周邊其它項目卻是這兩年才拿到的土地，有個別炒得火熱的項目到2003年底還沒有辦理完土地使用權的相關手續。可以說，隔著一條規劃紅線，潘石屹的土地比鄰居低好幾倍。成本高不光營銷利潤低，在市場「跳水」的時候想跑都跑不掉。因為市場風雲難測，萬一有一天大盤崩潰，土地成本低的項目即使低價拋售仍能獲得一定的利潤，而土地成本高的項目稍微降價就要賠本。不要說二環以內，就是現代城對面金地國際公寓旁邊幾棟老樓下面的土地到現在也少有人敢問津，原因就是光拆遷費就夠最有實力的發展商好好琢磨一陣子的。作為房地產發展商，潘石屹最經常研究的就是北京的地圖，後來還在車上裝了一部GPS衛星定位系統。不僅如此，他還經常開車在北京各個城區的大街小巷轉悠，研究北京城市的特徵和發展動向。前些年，在北京做事不光需要商業頭腦，還需要有背景。潘石屹來自甘肅農村，第一沒背景，第二還不願意通過歪門邪道去掙錢。二環以內開發和保護的關係不好拿捏，拆遷起來也相當困難，因此他認為北京的二環以內是他的「禁區」，從來不考慮。潘石屹經過研究發現，解放前幾百年的北京是沿中軸線南北方向發展的，從鼓樓到紫禁城一直到崇文門，沿著這條線有許多著名建築、繁華商場和重點居民區。這是因為古代皇上坐北朝南，皇上和朝廷官員的轎子也在南北方向上行進，老百姓對宮廷的行動充滿神秘感，在這條線上居住經商就成了必然。解放以後，這個轎桿橫過來了，長安街成了北京的政治、經濟、文化中心線，北京城市的發展也沿著這條線展開。許多賓館、飯店、寫字樓、使館都在這條中心線的兩側。但是到底是選擇東邊還是西邊去開發項目呢？潘石屹曾聽人說西方有人通過衛星從太空拍下來一張全球晚上的燈光亮度圖判斷各地的經濟狀況，最明顯的就是朝鮮半島，三八線以南燈火通明，三八線以北卻除了平壤等幾個大城市外一片漆黑。受這件事的啟發，潘石屹決定晚上開著車親自去看看北京城的燈火情況。結果非常明顯：以紫禁城為中心的西邊城區白天車水馬龍，人來人往，晚上下班以後卻黑燈瞎火，少有人跡。再轉到東邊卻燈火輝煌，人聲鼎沸。這樣，潘石屹在做完萬通新世界廣場之後就鐵了心地去東邊發展。1993年，國務院批准了北京市總體規劃：在國貿周圍的4平方公里範圍內建設北京的中央商務區CBD。這個CBD就像巴黎的拉德芳斯、東京的新宿一樣，就是北京最現代化、最有人氣、經濟最發達的地區。與此同時，潘石屹也通過其它渠道得知北京地鐵一號線將從大北窯沿長安街延長線向東延伸，這對他無疑是一個利好消息。因為他曾經跟香港太古城的老闆在談起太古城的時候了解到，太古城的成功很大程度上取決於其地鐵概念。該項目因為在建設當中受到地鐵規劃利好因素的影響，到做完項目價格翻了五番。綜合所有因素，潘石屹看中了兩塊地：位於國貿正對面的第一機床廠和位於稍東一點大望路口的北京紅星二鍋頭酒廠。當時的三環路和國貿就是北京城市的東部邊界，大望路一帶就是北京市區和通縣之間的城鄉結合部，312、322和來往於通縣和市區之間的小公共總站就在這裡，整個現狀非常混亂。當時紅星二鍋頭酒廠這塊地本身的狀況也不怎麼樂觀。酒廠每周兩次出酒糟，強烈的酒糟味道在三環以里都能聞得到。至於廠區內部就更是髒亂差了，挖地三尺土都是臭的，下雨天就更是污水橫流泥濘滿地。據後來潘石屹在文章中描述，他自己下定決心拿下這塊地后又派了兩個助理去看現場。回來后其中一個人說：「潘總，這項目你別做了，地方糟透了。」另一個語氣委婉，但結論卻與第一個人完全相同。為了找到支持者，潘石屹拉著夫人張欣一起又去看了一趟。那一天下著雨，地面上全是爛泥，空氣中瀰漫著腐爛酒糟的惡臭。張欣捂著鼻子說：「這地方真不行，別做了。」但在項目的決策上，潘石屹從來都是說一不二。這樣，就有了現代城。