第十三章：幫人搞地

李忠談好合作后，匆忙趕回深圳，到達這邊已是深夜，3天的火車旅程，他已感覺身心疲憊。回到了出租房，雖然已經換了地方，居住環境已經大有改觀。但是自己還是不會買房子，現在還不是買房子的時機，如果自己只是想炒幾套房子掙點錢，那很容易，但是炒房子哪有蓋房子掙錢多啊。在他看來現在就是遍地是黃金的時代，以後自己也會成為網路大咖、地產大亨。

這樣下去太累，節奏也很慢，得想個辦法來迅速籌集資金，必須繼續找合伙人。順風車就快到了，自己要是沒有趕上，那得費很大的勁來補救，這個穿越也就沒有什麼意義了。

2000年正是中國飛速發展的開始，改革開放那個開端自己沒有趕上，但是機會多得是，憑藉李忠對未來十幾年的市場趨勢了解，可以投入的行業太多了，自己只需要抱幾個大腿就行，合伙人、風投、天使投資人，資金有很多種渠道。

回到售樓部，張峰很是期待，寒暄幾句，開始自己的銷售工作，原來回來的時候，房子早已賣完，第二批的二期都已經售罄。老闆的進度有點快了，快進鍵按的有點勤了。因為他一直在籌劃的新地塊已經有眉目，新地塊比之前地塊大的多，有近100畝，需要的啟動資金量大約在一個億左右。現在他著急的是，怎麼儘快籌齊掛牌地塊出讓的報名費，大家會覺得前面那個樓盤掙了那麼多錢了，怎麼還會因為一個報名費緊張。因為在中國的土地買賣裡面，尤其是國有土地招拍掛出讓方面，所謂的報名費，基本就是本地塊大概出讓價格的80%左右，甚至會更多。

這兒給大夥普及一下房地產方面的知識，好讓大家整體了解一下中國的房地產開發情況。房地產開發流程主要包括三個階段

前期準備階段：前期考察市場（主要是所在城市的地理位置、周邊環境、周邊配套實施現狀、未來項目的主要定位等等方面），選擇地塊（在政府的控規範圍內，選擇性價比最高的地塊），獲取土地手續（辦理土地證，此為後續工作開展的先決條件，也可在獲取土地證后，用此地塊作為抵押物向銀行貸款），獲取用地規劃許可（一般這個手續都是很靠前的，前期開發商就在購買地塊前，已經有該地塊的規劃條件通知書，即土地性質是什麼、容積率就是開始開發多少面積、限高、退紅線、周邊四鄰情況），立項批複（開發項目統一在政府發改委做固定資產投資備案，以確保符合政府整體規劃），項目建設意見書（項目在各個方面的具體要求，包括綠化要求、自來水、熱力、煤氣是否可以正常接入該小區）。

施工準備階段：獲取工程規劃許可（小區建築風格、樓與樓之間間隔、所蓋樓棟的坐標位置、小區戶型、房屋結構等等方面做出明確規劃要求），辦理報建手續（准許施工的先決條件、消防、人防、綠化審查等各方面設計圖紙審核通過。並已招標施工單位），獲取施工許可（各項工作符合施工要求，前期各項保障資金均已就位。），獲取商品房預售許可（房屋即使不是成品房也可以預先銷售給業主，但是必須規定何時交付業主，交付標準是什麼，之後簽訂預售合同，並在合同中明確規定雙方違約條件，出現面積誤差如何處理，出現與之前規劃不符如何處理，並在合同中明確各項交付標準）。

後期銷售及交房階段：辦理房屋竣工驗收（後期施工符合行管部門的要求，施工好的樓盤與前期規劃設計的方案一致），交付房屋（通俗說的交鑰匙，小區方方面面已經具備使用條件，包括：房屋本身，小區綠化、小區道路、小區安保系統等等），為業主辦理房產證（通俗說的大紅本）。

好像說的有點多了，言歸正傳，現在張董事長只是有這個買地的想法，各個方面工作都在同步做，現在最重要的是籌集資金，張董事長現在已經認定要干一票大的，其他的在他看來都好說，只要是地塊，能買上再開發一下，肯定可以大賺一筆。在李忠看來，現在大老闆確實有點頭腦發熱了，確實第一個項目嘗到了甜頭。但是干開發就像戰國時期打仗一樣，沒有足夠的實力、沒有充足的準備，會很危險的。

李忠知道自己現在去勸老闆，肯定沒有效果。自己只有等等看，先看有幾家在爭奪這個地塊。現在房地產已經開始慢慢熱開了，不止自己一家企業在盯著這塊肥肉。

后一章看李忠如何幫助老闆不花大力氣「獲取地塊」。