第16章 斡旋

在江林市，關於公積金貸款是有限制的。

最基本的便是，賬戶需要連續性的繳納半年（即6個月）時間以上，才有資格申請貸款。

有了資格之後，便是購房的對象，只能是首套。二套不允許！這也是為了防止因公積金的便捷，有人刻意去「炒房」。

而首套房裡面又分為期房（一手房），以及二手房（現房）。對於公積金貸款來講，一手房的首付不低於總房款的30%，二手房的首付不低於總房款的40%。不過，當下的二手房市場，無論是商貸，還是公積金貸款，首付都是一致的（只要資質夠格）。

最後，就是公積金貸款的額度問題。太高，做不下來。當然，一般情況來講，只要連續交付2年以上，且沒有提現過的話，貸款都能夠批下來（對於剛需而言），要是置換的話（還完銀行按揭，屬首套情況下），有時批不了那麼多，就需要增加首付款的比例。

比如，羅振東看中的那套天朗海藍城的3室，103平，245萬（初始底價238萬）。毛坯。滿五，不唯一。

一，商貸首付：49.3萬（底價首付42.3萬）。契稅：2.9355萬。增值稅：10.9592萬。總計：63.1947萬（底價費用56.1947萬）。

二，公積金貸款首付：49.3萬（底價首付42.3萬）。契稅：3.57萬（底價3.47萬）。增值稅：13.3萬（底價12.9萬）。總計：66.17萬（底價費用58.67萬）。

在同等首付情況下，公積金貸款所要交的稅費比之商貸要多出一些來。

以目前喬陽所說的236萬來算的話，羅振東需要交付的首付在40.3萬。契稅：3.43萬。增值稅：12.83萬。總計：56.56萬。

中介費：5.9萬（全佣）。

過戶按揭費：2.68萬。

評估費：7828元。

其他的工本費之類不計，羅振東想要購買這套房子，前期總共需要花費約66萬。

至於接下來的銀行按揭所需要多付出的那些利息，則是屬於未來的事情了。如此一來，公積金貸款倒與商貸所需付出一致。

要是這一單能夠成功，喬陽也不得不佩服羅振東的腦子，前期不變，還按揭之時，倒是省下了自己一大筆錢啊！

將全部費用算出，寫在志遠不動產專門製作出來的稅費清單表格內，喬陽緩緩的解釋道：「羅哥，您看，這是我列出來的您購買這套房子所要交的稅費。」

「這套房子，目前是滿五年，業主在江林市還有一處房產，則產生一個增值稅。這種情況您也應該了解，目前的二手房市場，很少有滿五唯一的。增值稅避不了。個稅不需要交。契稅必交。」

「剩下來的就是我們公司這邊的中介費，以及到時候您要辦理按揭貸款時候的過戶費這些。」

早在第一次羅振東讓喬陽幫他向業主砍價之時，稅費便有計算過，當然，上次有些失誤在內。而這一回，羅振東能夠再次的跑到志遠不動產找他，想來，對於房子還是很中意的，如此的話，稅費這一塊兒，還是要好好的表明，省得以後有什麼百口莫辯的事情出現。

待羅振東放下手中的那份稅費清單后，喬陽開口道：「羅哥，您也知道，現在的房子出售的速度比較快，再有，能夠接受客戶公積金貸款的業主很少，要是您覺得這套房子還滿意的話，我建議您，還是儘快的下一個意向金，好讓我們這邊用斡旋合同去找業主，極力的促成此單。不然的話，再想要找到一個滿意的，且能夠配合公積金貸款的業主已是難上加難了啊！」

三分事實，七分心裡暗示，這便是逼定客戶下定的手段！

而至於所謂的斡旋合同，則是一個更大的「陷阱」。一般來講，唯有那種「獨家房源」，業主不易跳單的情況，業務員在給客戶逼定的時候，才會使用這個方式。目的就是為了順利的成單。

畢竟，斡旋合同，是客戶與中介公司雙方簽約的一份合同，其主要目的便是，客戶給出的有關房源的心裡預期和條件，滿足之下，立刻與業主簽約交易合同。防止客戶在談判桌上將已經說好的條件更改。

而更多的業主，是業務員本人無法去把握的，只是利用這麼一個「真實」的斡旋合同，來與業主談判，使得其產生短暫的信任，達成快速成交的目的。

說起來，斡旋合同真正的法律效用是不存在的，因為其內容的不嚴謹。畢竟，房子本身是業主自己的，與中介無關。更無任何的委託。前提都不成立，更何談其內容？

再者，即便是簽字了，按手印了，臨場反悔，這所謂的「斡旋金」，中介方不退還給客戶？那是不可能的事情！

全是為了成交的一個手段罷了！

清早來找喬陽，羅振東的目的便是為了詢問那套房子當前的最新情況。在他心內，只要業主同意可以公積金貸款，就算是價格不變，他也會買，誰讓他不到半年就要結婚了呢？在那之前，不裝修好，總歸不好！這可是他不曾透露給喬陽的那一個最真實的購房緣由！

即便他說了，喬陽也會疑惑，這馬上要結婚的人，竟然不曾跟另一半領取結婚證？還想要在房產證上面寫自己一個人的名字？這又是鬧的哪一出？

不過，這終是別人的私事，與喬陽無關！他只在乎自己能否將那套房子順利出售！

「合同就不簽了，你還是儘快預約業主邀談吧！實在不行，我給你個1萬，當是意向金了。時間也不早了，我等會兒還有事去忙，不能耽擱的太久！」

沒有跟著喬陽想要簽下斡旋合同的思維走，羅振東很是抗拒這個事情，不過，對於給個意向金，倒是沒有太大的抵觸。

「也好！羅哥，為了能夠更有力度的與業主溝通，您最好還是給個意向金，我這邊讓我們店務助理給您開個收據。約好業主那邊的時間，我再電話聯繫您。希望能儘快的成交，時間拖的越久，怕業主那邊的心裡預期會有所變化，導致無法簽約的話，就得不償失了。」

做二手房銷售這一行，能夠收取客戶的意向金，定金，最好是收了。這樣一來，才能對以後的成單有利。沒有「扣押」的錢在，萬一客戶心裡想法有變，再想要將其拉到談判桌上，那是異常之困難的事情。

即便是與客戶聊的再好，看起來相處再融洽的「關係」，在交錢這一方面，是萬萬不能含糊的！一旦放縱，後果難以預料啊！

「行吧！」

看了眼喬陽，羅振東站起身來，開玩笑的說道：「能不能買到這套房子，全靠你了啊！」