第 388章 地產內幕
龍丹道：「潘總,您這樣做法不是違反了城市規劃了嗎,」,潘大福就道：「這有什麼違反的,我們交了錢,政府得了利,還增加了GDP,這叫雙贏」,龍丹道：「這可真是搞地皮啊,不是GDP了」,潘大福就笑道：「現在的華夏,搞地皮就是GDP,這有什麼奇怪的,等你介入這個行業,你就明白了」,龍丹就繼續問道：「要是你們遇到不願意搬遷的怎麼辦,或者是釘子戶什麼的」,潘大福就道：「這個我們根本就不用管,我們把地拿到以後,就把拆遷交給政府,再不濟就交給拆遷公司,這個就不用我們操心了」,龍丹就心道：怪不得有那麼多強拆的事件發生啊,這裡面還真有道道,
於是,龍丹就問道：「政府的官員就這麼聽話,為你服務,」,潘大福就道：「這個更簡單,把預售的房子送給他們幾套,事情就解決了,他們表面上市為了GDP,可背後沒有利益誰肯為你服務啊,這也是公開的秘密,老弟,這一手,你可要學著點,不然的話是吃不開的」,老弟想想,也是這麼回事,雖然自己以後不會這麼做,可現在的形勢確實是這樣的,
龍丹道：「潘總不愧是房地產界的翹楚,知道的就是多,以後您的地產公司還會更上一層樓的」,潘大福到不以為龍丹這是奉承,自豪的說道：「那是自然,只要政策不變,我們地產業的利潤就不會降低,我們的利益就不會受損害,就拿你賣出去的十套別墅來說吧,我拿地的時候,每畝也就400萬,加上送出去的福利200萬,拆遷等各項費用也就100萬,建起房子來人工材料也就100來萬,加起來總共800來萬,可是賣出去的價格確實1400多萬,這裡面的利潤有多大,整整600多萬,也就是說,你賣出去的十套別墅就給我賺了6000萬,這還是不怎麼賺錢的,我們是以開發公寓為主的,要是專做別墅的,利潤更高,不翻上一番,他們是不會出手的」,
龍丹就裝作羨慕的說道：「怪不得越是有錢人越做房地產了,這可是真是利潤大的嚇人」,潘大福一聽就笑了,這時的潘大福酒也喝了不少了,說話自然也就嘴上沒有把門的了,就對龍丹道：「老弟哦,你還是老實人啊,現在做房地產的哪有用自己的錢的,那不是傻瓜嗎」,龍丹就道：「不用自己的錢用誰的啊,難道用投資公司的錢,」,潘大福就笑道：「老弟,真有你的,用銀行的錢啊,我們華夏的銀行有那麼的多的儲蓄存款,要是我們這樣的人不去貸款,那銀行吃什麼啊,」,
龍丹問道：「銀行的錢就這麼好貸,」,潘大福就道：「我跟你說吧,你只要用少量的錢拿到地以後,就可以找人評估了,把估值做高几倍,再抵押給銀行,錢不就來了,然後再去拿地,再抵押貸款,這樣幾次滾下來,雪球就滾大了,你不就有錢了,實話跟你說吧,就是現在大街上開寶馬賓士的沒有幾個不貸款的,開100萬豪車的起碼就有上千萬貸款,要是能開起千萬豪車的,那他的貸款沒有幾十億也有個十億八億的,不然也養不起車啊」,
龍丹雖然經商多年,真正貸款的時候還不多,除了當初為了貸款千萬,導致破產以外,以後的龍丹是輕易的不貸款,就是后來貸款也是銀行求著沒有辦法才向銀行搞了一些,貸款的這些道道,龍丹還真的不甚明白,怪不得有人說,要是華夏的房地產要是跨台了,銀行也會跟著破產,還真的不假,華夏有幾萬家房地產公司,所貸的資金絕對是一個天量,說不定就占銀行存款的五六成,要是房地產泡沫破滅了,那銀行不發生擠兌狂潮那是不可能的,到了那時,就算是國家開動印鈔機,也是來不及的,何況,國家也不敢那麼做,那樣的話,只會引發更大的金融危機,或者是爆發通貨膨脹的,
一般說來房地產利潤率大約在25%左右,這個說法並不過分,如果僅僅從「利潤率」來算,房地產的「利潤率」普遍在這個概率左右,問題是,你投入了1個億,凈賺了2個億,這個帳怎麼算,利潤率和投資回報率是兩回事,這個問題大家要先搞清楚,
如某項目銷售總額10億元,凈利潤2.5億元,你的利潤率當然是25%,問題是,你投入了1個億,凈賺了2個億,這個帳怎麼算,利潤率和投資回報率是兩回事,這個問題大家要先搞清楚,我們推算一下這個項目的投資過程：假設土地出讓金2億元,按照國家政策分期交納,首期30%,實際上投入6000萬元就拿到了土地開發資格；假設建築總投入佔到了項目銷售總額的30%,建安總成本為3億元,但根據相關規定,主體封頂以後即可拿到預售房許可證,通常情況下,到主體封頂階段建安成本只投資到40%左右,也就是說,建築安裝費投資到1.2億元左右的時候,項目就已經開始銷售了,再加上各項手續辦理的費用、分期交付的第二、第三筆土地出讓金等等,
結果是,你只用2.5億元左右的投資,就拿回了10億元的銷售總額和2.5億元的凈利潤,這個項目的投資回報率是不是100%呢,說房地產利潤率200%、300%那是誇大,開發環節中的各項稅費總額就佔去銷售額50%以上,最高能達到70%左右,土地成本25%,各項納稅25%,就已經50%了,還有各種名目的行政事業收費呢,所涉部門達30多個,僅消防審圖費一項,每平米高達2元,別小看這兩塊錢,10萬平米就是20萬,消防管理部門什麼都不幹,章子一蓋,20萬元就到手,還不包括灰色部分,如果我這個章子給你不蓋呢,你知道什麼意思,回去準備私下的意思吧,利潤率200%絕對不可信,但資金回報率100%以上,完全是可信的,
就拿一個項目來說,總成本（包括稅收和其它全部成本）3.1億元,銷售額4.2億元,凈利潤1.1億元,利潤率26%,但公司投資這個項目的時候,帳面準備資金只有6000萬元,也就是說,拿6000萬元的投資,凈賺1.1億元,投資回報率多高,問題的癥結出在兩個環節：土地供應環節,土地出讓金是不是100%交納,預售房制度,開發商是不是到現房完成以後再銷售,假如這兩個環節上的漏堵住了,投機行為才有可能減少,
囤地問題,開發商囤地行為並不普遍,媒體曾經熱炒「新月園」在全國囤地45萬畝,這是媒體記者不懂房地產用地性質,「新月園」持有的土地,是旅遊用地,是用來開發旅遊項目的,不是用於房地產開發的商業開發用地,再大的地產商也囤不起地,這些年房價這麼好,一個項目從開發到銷售完成,這一個階段內價格就可能翻番,誰手頭有地願意囤著呢,囤得起嗎,但確實有企業在囤地,而且數目不小,中間環節上滋生的腐敗驚人,
我國現行的土地招拍掛制度存在很多漏洞,行業外的人可能不知道,土地拍賣公示里,土地一般分「存量用地」和「儲備用地」兩種性質,所謂「儲備用地」,就是計劃征遷、但地面以上有建築物、需要針對第三方進行補償的土地,那些老國有企業的利益集團,就是守在「儲備用地」上面等待補償的一群人,做為土地現階段的合法持有人,不經過他們的同意,這塊地就進入不到流轉、拍賣程序當中,要想拿他們的地,你先得跟他們談,談妥了,再由他們來申請土地部門掛牌出讓,
這個談判過程,就是一個利益交換過程,回到以前,誰能拿下一個國有企業的兼并、重組權,都是和政府領導存在關係的權力團伙,現在,他們合法佔有國有土地,房地產企業看中他們的土地,先跟他們談,條件談好以後,要走掛牌程序,怎麼辦,他們有的是辦法,先把地面建築物進行評估,評估成天價,然後申請拍賣,真正想拿地的企業早被他們的補償要求嚇跑了,掛牌只是個程序,最後如願以償流轉到協議買家的手中,
這個過程太黑了,黑到你無法想象其中真假,有一個本地房產企業,是供銷社系統下的幾個老幹部合夥成立的一個皮包公司,這個公司成立以後屁事不幹,依靠手中權勢收購、兼并了供銷社系統下的好多企業,十年來,這家企業沒蓋過一平米房子,就靠賣地,股東們個個成了億萬富翁,董事長曾經得意洋洋的跟我說,等手頭最後三宗地賣完,他就移居海南去了,他在那面的別墅裝修好已經好幾年了,
目前的土地招拍掛制度是高房價問題的「萬惡之源」,因為招拍掛不斷推高地價,促進了房地產價格的猛烈上漲,在土地局,每一個人都是土地買賣的私下參與者,因為,每一宗土地掛牌申請首先要提交到土地交易所,他們掌握著第一手信息,看到好的土地首先和自己關係好的房產企業聯繫,私底下達成轉讓協議,等掛牌公告出來,一切都在私底下先談好了,就剩下走一個程序了,