第二十八章 地產群豪 稱霸港九奈若何(1)

升斗小民節衣縮食，卻難置下自己的蝸居物業。即便有買得起首期者，亦要受炒家二手、三手的盤剝。一時全港怨聲載道，激起港府遏制樓市投機風。地產巨頭接招還招，控制全港上市公司市值過半的地產商，誰能奈何?「10年前，當香港樓市從20世紀80年代初房地產衰退中復甦，重新納入又一輪升勢之時，住宅樓宇每平方英尺(平方米)的平均售價不過是700～800港元，而與民生關係最為密切的中小型住宅還不及這個價。而現在，豪華住宅每平方英尺的售價已超過13000港元，連遠離市區的新市鎮，樓價之高也令人望而生畏，普普通通一套住宅動輒要價數百萬港元已司空見慣。拿一套建築面積僅400平方英尺的小型住宅來說，目前售價約為240萬港元。「而一個剛剛畢業的大學生，月薪不過萬港元，為了構築自己的『小巢』，買下這種僅夠建立『二人世界』所需的小型住宅，除了要拿出首期72萬港元的現款(按七成按揭)外，還要每月供款萬港元，才能在20年後還清全部樓款本息，成為真正的『業主』。如果說，若干年前的樓價水平，年輕一代的『無殼蝸牛』經過發憤努力，節衣縮食還可以承受的話，那麼時至今日，即使不吃不喝，也很難填滿供樓這個『無底洞』了。」上述文字，錄自1994年8期《今日港澳》中的一文。翻閱香港報刊，這類望樓興嘆，戟指鞭撻的文字處處可見。1991年5月18日《華僑日報》的《炒樓狂潮害苦了真正的用家》，以一慳儉積蓄的市民置業夢的破滅，傾訴「無殼族」的哀怨。香港置業難，租房亦難。香港是世界租金最貴地區之一。據1990年資料，香港寫字樓租金平均水平居世界第4位，每平方米月租為美元，次於東京、倫敦、蘇黎世；商業鋪位居世界第一，每平方米平均月租619美元(4828港元)，其次是東京、倫敦、紐約。在香港黃金地段，每平方米商鋪月租，動輒要1000美元以上。到1994年5月，國際物業顧問仲量行宣布，香港寫字樓租金已超逾東京。香港租金昂貴，不僅本港人士苦不堪言，外商更是怨聲載道。香港美國商會主席馬畋指出：香港的高租金，使不少美商盈利微薄甚至無利可圖，已到了不堪重負的地步。德國西門子集團總裁葛廷嘉，年前考察香港後向報界發表建議：「香港租金水平應在某一水平上停頓下來，否則不僅令一些海外企業望而卻步，亦將影響外商在港公司的未來擴展計劃。」本港人士及外商群情怨怒，地產發展商與代理商首當其衝。本港地產公司有4000多家，其中上市公司百餘家。信譽不佳的公司有500家之多，也許是它們名氣太小，輿論批評的矛頭多指向藍籌股地產公司，連信譽極佳的長江實業亦不可倖免。《東方日報》1991年5月26日《地產發展商賺錢知多少》一文：「做牛做馬為片瓦，有人窮一生精力，才可以自己擁有物業，樓價已佔去家庭收入的7成，究竟地產發展商在建樓及賣樓之間，賺去我們多少血汗，難以統計。但從香港有數的富豪都是經營地產業務，上市公司之中，逾5成的市值均是地產建築公司，可見做地產的賺錢能力。」該文接下來以樓市盈利大戶長江實業發展茶果嶺麗港城為例，剖析並估算李超人在這個地產傑作中，將如何獲取111億驚人巨額利潤。在筆者的記憶中，曾看過這樣一篇文章，文中以「一將功成萬骨枯」為喻，來調整地產商的輝煌業績是由置業租房市民的血汗堆砌而成的，擊碎了民眾對地產驕子的偶像崇拜。曾幾何時，以地產驕子為中堅的華資財團，打敗了老牌英資。華資大顯神威，華人揚眉吐氣。然而，還是這些地產驕子，還是這些華人市民，地產商謀利盼樓(價)高，置業租房者盼市淡樓(價)低。矛盾由來已久，進入20世紀90年代群情形成**，昔日的時代英雄成了眾矢之的。在這方面，代理商所受的譴責，更是有過之而無不即。香港至少有一百篇文章，談到地產經紀界新貴，年僅30歲的羅北輝。他以億港元購得火災后的重慶大廈首都酒樓商場，僅花億港元裝修一番，易名為意德日廣場，一年後以億元出手，凈賺5億港元。羅弱輝原為地產經紀行職員，幾乎是白手起家，幾年內炒房炒到10億港元身價。地產代理商賺錢的總能量不及發展商，但牟取暴利的幅度，遠遠高於發展商。那麼發展商就是炒地炒樓的睇客嗎?許多文章指出，沒有一家發展商不兼做炒家乃至大做炒家。也許是李超人名氣太大，有人聲稱，李嘉誠累計數十億港元的非正常性盈利，相當部分來自炒地炒樓。不過，與他全系的地產正常性盈利比，比例甚小，他的主要精力財力，放在地產發展上。與用戶關係最密切，也最為用戶所憎恨的，莫過於住宅樓宇的代理商與黃牛黨。發展商的住宅單位銷售分兩種，一種是內部認購，認購者以代理商為主，其中的一部分是內部零賣給方方面面的關係戶；另一種是公開發售，但置業者基本上買不到一手房，必須從黃牛黨手上高價買二手房，乃至三手四手房。一般樓宇開盤前幾天，就有人通宵達旦排隊，這之中有各路黃牛黨，也有置業者。往往置業者眼看著苦熬了幾夜就要開盤，便給搞事的黃牛黨擠到爪哇國去。炒手有當場兜售籌號的，也有先買下首期，待價而沽的。