第六十九章 地鐵戰略

2006年，一共有15座江南廣場在國內開門營業，平均下來每個月至少有一座新的江南廣場落地在新的城市。江南廣場，就是城市中心的廣告標語深入人心，江南集團也成為了地方政府招商引資的力邀對象。

隨著城鎮化進程加速，江南集團也伴隨著招商引資步戰略從一二線城市延伸到三四線城市。初步統計到06年底，在一二線城市，江南集團總共布局了86家江南廣場，其中正式運營有26家，建設中18家，剩餘42家在籌備中。一二線的戰略落子目標已經達到，因此接下來將有3年時間在三四線城市擴張。初步預計，三四線城市符合資格的城市大概有60個，這意味會有60座江南廣場在三四線城市落戶。

三四線城市的落地標準如下：一、必須是當地核心地段，一個城市最多兩個核心。二、城市人口至少50萬，人均gdp不少於12000元。三、城市有發展潛力，不是資源枯竭型城市，有一定的經濟支柱。四、當地政府給的招商優惠政策不低於同類競爭對手。

在江南廣場入駐的同時，基本綁定了江南地產進駐，形成兩大拳頭共同發力作用，因此也更好地享受地方政府提供的優惠政策，和挖掘土地增值帶來的紅利。有江南廣場的附近，必有江南地產的舒適小區，這已經形成了一定的品牌效應。

土地儲備方面，江南地產為2400萬平方米，江南商業為1100萬平方米，形成了令國內同行驚嘆的體量規模，更恐怖的是這個數字還在以每年10%的增長率不斷增加。先佔坑，再栽樹的理念貫徹在江南集團員工心中，看到好的地段土地先拿下來，以後總會有發展的時候，畢竟房地產最重要的就是地段。

摩天樓出乎意外成為地方招商引資的一大核心競爭利器，江南集團除了依靠江南廣場開路無所不能外，許多一二線城市的地方政府都希望江南集團能在當地發展地標性摩天大樓建築。

目前在國內，江南集團是唯一一家擁有摩天樓設計、建造、營運能力的開發商，這裡說的唯一，是指在所有大房地產商中具備落地摩天樓的能力。一棟摩天樓投資巨大，工程複雜，技術含量高，跟賣住宅比起來，風險回報都太高，因此其他開發商並不想介入這個市場。從勘探設計動工到開門營運，一棟摩天樓至少需要5年時間，其中還擠佔了大量資金，所以一般的開發商還真的玩不轉。

摩天樓為何在西方發達國家近期不受待見，就是因為它們已經擁有了摩天樓，不再需要新的樓盤。但在中國，摩天樓地標成為一個城市的象徵，以至是精神圖騰，深受地方政府和當地民眾的歡迎。

真的需要地標性建築，秦然會考慮當地政府的情況，尤其是地方經濟發展潛力，當然最主要是地方政府的配套優惠政策。經過測算過能做這筆生意，江南集團能夠贏利，那麼可以和地方政府合作。在這樣的背景下，除了滬東、江漢兩市的地標外，一共增加了4棟摩天樓進入了設計施工階段，它們分別位於羊城市、津門市、江州市、蓉城市。國內最高不敢說，但在省內絕對是處於第一高樓的地位。

在向天空要空間的同時，秦然正思考下一個戰略方向，參考香港地鐵以「地鐵+物業\社區\小鎮」的開發模式，將來隨著城市市區的飽和，向郊區擴張是不變的方向。因此，在將來誰掌握了新的城市發展方向，誰就能佔據先機。尤其，伴隨私家車進一步走進千家萬戶，城市公共交通已經成為各大城市主政者一大頭疼的問題。因此，發展地下交通便成為了許多城市的市長工程首要選擇，更何況一條地鐵線不單會帶來民眾滿意度上升，更有著上百億的直接投資額。

相關研究表明，每投資1億元的軌道交通項目，可帶動gdp增長2.63億元，增加8000個以上的就業崗位。

因此，修造地鐵還有一個好聽的名字叫做地鐵經濟。地鐵的通達性會改變空間的重塑，人流物流的集聚就業，土地開發地價上升，形成新的城市分中心。2006年，每公里地鐵投資額在3.5—4億元之間，短短一條地鐵線就要耗費市政府未來好幾年的全部財政收入，因此建地鐵資金壓力非常大，急需社會資本進入。

滬東市地鐵建設在全國走在前列，有一支非常成熟的地鐵建設營運隊伍，秦然打算和滬東地鐵公司合作，以「地鐵+物業\社區\小鎮」的開發模式，擴展新的戰略發展方向。在這個方案中，滬東地鐵公司實現了施工運營輸出，有了固定工程干，而江南集團投入資金獲得地鐵沿線地段的優先開發權，尤其可以配合地方政府打造大型城鎮社區。

江南集團和滬東地鐵公司部分出資幫忙興建地鐵，地方政府方面可以減少出資額度，用土地來補償江南集團，大家各取所需。以此，達到三贏局面，地方政府獲得了地鐵，地鐵公司得到了工程，江南集團獲得了土地。

看似簡單，但其中牽涉的問題可不少，畢竟地鐵投資耗費巨大，三方合作沒有先例可循，需要一步步摸索。但從戰略來講，這對江南集團未來大有好處。

有了這個念頭，秦然動身前往去拜訪李治國，當然還帶上了葉凌菡和秦葉子一起，公事私事一塊處理。秦然現在並不需要李治國多加關照，因為江南集團已經成為了行業內的巨頭，一向以來都是公事公辦。

在秦然位於滬東的別墅中，李治國見到了久違的小外孫女秦葉子。滬東作為最大城市，秦然經常來此出差，從而在這裡也搞了一個落腳點。帶著老婆孩子去辦公室不好談，於是就讓李治國下班后輕車前來。

「叫外公。」

葉凌菡抱著秦葉子讓她喊，結果小朋友扭著頭就是不喊，一個勁要找爸爸抱。

「跟你小時候一樣，就是不理我。」

李治國笑著對葉凌菡說道。

一家人吃飯時，秦然提出了他的地鐵戰略方案，打算和滬東地鐵公司合作，一起向國內擴張。

李治國聽了秦然的提議，覺得也不錯，滬東市現在正大修地鐵，他知道政府財政需要投入進去多少。如果像江南集團這樣的大企業進來分擔，那政府的投入壓力就會小很多。尤其滬東地鐵現在吸收了德國先進技術，自主研發有了成果，偏安滬東一市長久不是辦法，早就有對外擴張的衝動。只不多因為地鐵投資巨大，之前許多地方政府無力承擔這一筆財政支出。現在經濟發展，地方政府有了一些錢，足夠應付這樣的民生大工程。

對江南集團來說，其實風險最大，因為投入的真金白銀，賭的是城市的明天。至於地方政府和地鐵建設公司，風險倒小了許多。

在迪士尼樂園項目中，滬東市政府和江南集團間合作還挺愉快，江南集團充當了滬東市政府和迪士尼公司中間的潤滑劑，化解了多次分歧把三方一直牢牢鎖定在一起。

滬東地鐵公司屬於滬東國資委旗下的國有企業，獨立運營情況一直屬於虧損姿態，就因為地鐵投資耗費巨大，單依靠票務無法回報。在香港，票務收入只佔地鐵的15%，其他都是通過經營地鐵上的物業來收回成本。

如何能和江南集團合作，探索出來一條國企改革新路，也是很不錯的選擇。李治國考慮了一下，覺得可以為江南集團牽線搭橋，具體談得如何就看兩家的誠意有多少。

江南集團和滬東地鐵公司正式就雙方合作進行了初步接觸，當聽了秦然的合作設想后，滬東地鐵公司方面也大為心動。滬東市地鐵雖然正如火如荼建設中，但地下空間有限總歸是要建完，將來企業為了生存必須要對外擴張。

這時，還有一個好消息傳來，江州市政府正式決定興建地鐵，他們正向滬東市地鐵公司發出邀請，畢竟在長三角滬東地鐵可是老大哥。

對江州市政府，江南集團也是熟人，因此乾脆一起拉上三方同時會談，商議國內首條地鐵商業化運營線路的發展計劃。

江州市地鐵1號線全長53公里，計劃投資210億人民幣，分為a、b兩大部分。a部分為土建、隧道工程，投資額約135億人民幣，佔總投資62.48%；b部分為機電、車輛等設施部分，投資額為75億人民幣，佔37.52%。

原本香港地鐵興緻沖沖，打算北上和江州市政府合作，畢竟他們在羊城市已經拿下了地鐵3號線工程。可惜，在江南集團的強有力撮合下，江州最終決定和滬東市合作，因為香港地鐵集團比起江南集團+滬東市地鐵公司的聯合體在綜合實力上要弱。

江南集團出資60億人民幣，滬東地鐵公司出資30億連同工程設備和人員，雙方合資成立了滬江地鐵公司，占股比為49%比51%，江南集團不干涉地鐵公司運營，享受財務監督和股東分紅權。

建設這條地鐵，江州市政府只需要拿出20%的工程款，其餘80%由江南集團和滬東市地鐵成立的滬江地鐵公司承擔。將來江州地鐵1號線將由滬江地鐵公司經營承包20年，20年期限結束后無償把地鐵經營權返還江州市政府。地鐵線建設由滬東市地鐵建設公司負責，江南集團獲得了沿線地鐵站的大型商業樞紐的優先運營權，以及地鐵沿線土地的優先認購權。

江州1號線工期5年時間，預計到2012年開通運營。其地鐵站附近的周邊土地，都將成為江南集團優先挑選的囊中之物。

在這裡，秦然賭的就是江州的明天，隨著地鐵線延伸，江州其他價格窪地都將暴漲，化解江南集團的大筆投資。而他需要做的就是，在地鐵線通之前，把這些價格窪地拿到手，保證未來的投資收益。經過嚴格測算，江南集團需要為1號線投資至少80億人民幣，工程啟動后可以用未來地鐵收益向銀行貸款，不再需要更多資金投入。在地鐵1號線上，江南集團至少要賺夠80億才能回本，這對江南集團挑選土地的眼光和經營能力也是一大考驗。風險大，收益也大，別人需要1個億拿到的土地，江南集團只需要5000萬的成本，而且還能優先挑選心儀的土地，算下來不吃虧。

當江州地鐵1號線合作方案公布后，立即引來了許多關注，其中更多的是其他有意建設地鐵城市主政者的關注。原本至少100億的投入才能換回來一條像樣的地鐵，現在只要20億就能實施，還不用擔心工程建設和未來運營的問題，一切都有熟練工幫忙搞定。政府可以把風險轉嫁到企業中去，這可是一大利好消息，不少地方紛紛派出了考察團來江州考察地鐵建設模式。

政府考慮大民生工程建設也不是說隨便說說，誰最低價誰就能中標，主政者必須考慮對方的信譽和實力。不然弄到一半爛尾或者跑路，將來經營不好弄得民怨沸騰也不是好事，滬江地鐵公司背後站著滬東地鐵公司和江南集團，都是行業內赫赫有名的巨頭，成為了許多政府優先考慮的加分點。

在a股上市的「江南商業」和在h股上市的「江南地產」分別公布了專門為地鐵戰略發展的融資方案，a股融資50億以及h股融資60億，依靠股民的錢來投資是最聰明的做法。

有了江州1號線的先例，江漢市地鐵1號線也找到了滬江地鐵公司，最終雙方達成協議，參考江州模式來建設江漢市的地鐵1號線。江漢市為何找來，就是因為之前和江南集團合作愉快，現在要發展地鐵，找老夥伴又不用承擔太多風險是很自然的事情。

滬東地鐵公司沒想到那麼快就又接到一大單的生意，這單生意完全就是江南集團的信譽帶來，這更堅定了對方和江南集團合作的信心。

在忙著思考戰略的同時，秦然還不忘記給自己的老同學挖下坑。(未完待續。)